2011年是“十二五”的开局之年，也是房地产市场调控关键之年，“限购令”等利剑的出鞘对房地产市场产生了显著的影响，商品房市场发生了明显的变化。年初，在上年市场积聚的投资开发力量支撑下，我省房地产开局增长势头活跃，进入下半年后，随着调控政策的深入和外部调控作用扩散的影响，房地产市场出现一系列变化，房地产开发投资自8月份增速达到38.4%的高峰后开始持续回落，市场销售增速减缓，开发资金保障程度不断降低，资金压力显现。

　　一、基本运行情况

   1、房地产开发投资增速较快。2011年我省房地产开发投资2590.1亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落7个百分点，比全省固定资产投资增速高0.3个百分点，占固定资产投资的21.4%，房地产开发投资额居全国第10位、中部第2位。分房屋用途看，住宅1884.2亿元，增长31.3%；办公楼投资71.8亿元，增长21.6%；商业营业用房投资355.8亿元，增长35.3%；其他房屋投资278.3亿元，增长3.7%。

   2、施工建设速度回落。2011年，我省施工、新开工面积增速均呈现不同程度的回落。商品房施工面积20744.1万平方米，比上年增长18.3%，增速比上年回落5.5个百分点，其中住宅施工面积16058.4万平方米，增长16.6%，增速回落5.4个百分点；商品房新开工面积8308.2万平方米，增长13.5%，增速回落24.1个百分点，其中住宅新开工面积6428.5万平方米，增长11.4%，增速回落25.4个百分点；商品房竣工面积3063.9万平方米，增长1.4%，增速回落4.2个百分点，其中住宅竣工面积2422.6万平方米，增长0.8%，增速回落1.4个百分点。

   3、市场销售转冷。全省房地产市场成交量增速进入四季度后明显回落，市场销售转冷，消费者购房观望情绪加重。全年商品房销售面积4581.6万平方米，比上年增长11.4%，增速比前三季度回落9.2个百分点，其中商品住宅销售面积3970.3万平方米，增长10.1%，增速回落10.8个百分点；商品房销售额2183.1亿元，增长26%，增速回落11.9个百分点，其中商品住宅销售额1736.8亿元，增长23.3%，增速回落15.6个百分点。

随着居民收入增加和生活水平的提高，商业营业用房和以车库为主的其他商品房需求亮点突出，正在成为市场新的增长点。2011年，全省商业营业用房销售面积482.3万平方米，增长24.7%，高于全部商品房销售面积增速13.3个百分点；其他商品房销售面积40.6万平方米，增长16.5%，高于全部商品房销售面积增速5.1个百分点。

   4、开发资金链趋紧。2010年1月至2011年11月期间，央行12次提高存款准备金率，各银行授信贷款额度不断降低，房地产开发商资金紧张，个人购房可贷额度变少，获得贷款速度变慢，直接影响到房地产开发投资的资金来源。2011年全省房地产开发企业到位资金3149.5亿元，增长10%，增速比上年回落16.6个百分点；资金保障度（当年到位资金与完成投资的比例）由一季度的1.8∶1、上半年的1.43∶1和前三季度的1.22∶1，回落到全年的1.21∶1，企业资金链呈现明显的趋紧态势。

2011年全省房地产开发投资资金月度到位情况

二、值得关注的几个问题

1、各地区发展不均衡。合肥、芜湖等经济相对发达的中心城市，经过这些年的发展，房地产市场逐步趋于稳定；而皖北欠发达地区随着振兴战略的实施，经济快速发展，房地产市场处于上升通道。从完成开发投资看，增速高于50%的地区有亳州、铜陵、蚌埠、宣城、宿州、淮北和阜阳, 增速分别为82.8%、82.5%、62.8%、59%、54.6%、53.9%和52.6%，增速低于全省平均水平的地区有滁州、芜湖、安庆和合肥，增速分别为25.8%、24.2%、22.5%和9.6%。

2、资金来源结构变化明显。在信贷趋紧、销售趋冷的形势下，开发企业的资金构成出现了一些变化。2011年，在房地产开发企业资金来源中，国内贷款339.4亿元，增长4.8%，所占比重由上年的11.3%下降到10.8%；自筹-US>23.6%，所占比重由42.3%上升到47.5%；其他资金来源(主要指销售回笼款)1305.7亿元，下降1.3%，所占比重由46.2%下降到41.5%。在其他资金来源中，定金及预收款756.2亿元，增长9.1%，所占比重由24.2%下降到24%；个人按揭贷款373.2亿元，下降17.4%，所占比重由15.8%下降到11.9%。

在资金构成出现变化的同时，开发企业应付款大幅增加。2011年全省房地产开发企业各项应付款合计461亿元，比上年增长31.3%，增速比上年提高10个百分点；其中应付工程款245.9亿元，增长48.2%，增速提高33.5个百分点。

3、 商品房库存压力增大。楼市遇冷必然导致商品房库存增加，我省待售商品房总体上呈绝对量逐步增加、增速不断上升之势。截至2011年12月底，全省商品房待售面积605万平方米，比上年增长16%，增速比上年上升10个百分点，其中，住宅待售面积395.7万平方米，增长33.5%，增速上升35.8个百分点。从时间看，近四成（38.2%）的待售面积集中在一年以内，也就是说本年竣工但未实现销售。若以2011年全省单位面积销售额4765元/平方米计算，全省的待售面积所占用的资金接近300亿元。企业待售面积增加导致资金沉淀，给企业后续开发带来较大资金问题。

三、2012年全省房地产市场运行趋势判断

综合中央政府持续实施房地产调控政策的决心、政策的延续作用和房地产发展周期规律等因素，对全省房地产市场下一阶段的走势作如下初步判断：

1、房地产开发投资仍将保持一定的速度增长，但增速将有所回落。一方面，我省城镇化步伐加快，人民生活水平提高，对房地产的需求是巨大的，开发商仍旧比较看好楼市，加上保障性安居工程的强力推进，必将进一步保障和促进房地产开发投资保持一定规模和速度。另一方面，继续从严的调控政策、资金压力、行业景气度的下降都将使今年全省商品房屋的新开工项目大幅减少，引发开发投资增速下行，同样施工规模增速也将下行。

2、商品房屋销售继续下行。以下三个因素将使今年的销售也继续下行。一是2011年房地产市场调控效果的显现，投资投机需求得到有效抑制，一二线城市形成的浓烈观望气氛将延伸到三四线城市；二是今年中央坚持房地产调控政策不放松这一信号，增加了购房者的降价心里预期，部分刚性需求者开始观望；三是保障性安居工程建设加快，大量竣工的保障房将分流部分购房需求。

3、 企业竞争更加激烈。从开发企业与客户之间的竞争看，房地产市场总体上已由卖方市场转向买方市场。在此形势下，人们对于房价的心理预期发生了很大变化，出手更加谨慎和理性，更多的人转向观望、等待。虽然目前开发商对于直接降价比较避讳和谨慎，但采取促销手段已不是个别楼盘的现象，同时企业将更重视以品牌、品质、服务获得竞争优势。从开发企业之间的竞争看，在市场环境严峻的考验下，那些资质等级较高、管理较好、实力较强的开发企业将在市场竞争中胜出，一些弱小的企业将被逐步淘汰出局，洗牌加剧的现象将不断增加，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化的趋势将进一步呈现。

四、对策建议

1、用好调控政策，确保市场稳定。要继续认真贯彻落实好中央和我省的各项房地产市场调控政策和措施，加大对房地产市场出现的新情况、新变化的关注，在维持现有调控效果的前提下，围绕促进房地产市场长期健康、稳定发展，继续保持各项政策落实的持续性和有效性。把握好调控力度，严格控制投机需求、合理抑制投资需求，保护和鼓励自住性消费需求，积极引导和调控全省房地产市场走势，促进房地产市场平稳健康发展。

2、提高收入水平，增强消费能力。对于一般的住户来说，住房消费无疑是消费中的最大支出，增强居民住房消费能力，对房地产业的发展能起到良性互动作用。住房消费与居民消费能力密切相关，消费能力的高低，又主要取决于其收入水平,因此要采取措施，努力扩大就业率，提高居民收入水平，只有收入多了，居民才更有条件进一步改善居住条件，提升居住质量和水平。

3、完善保障体系，增加有效供给。市场销售的下降将使企业开发的步伐放缓，影响房地产投资增长的可持续性。必须抓住中央大幅增加保障性住房建设投资的有利时机，加大经济适用房和廉租房建设，通过保障性住房建设，增强房地产开发投资增长的稳定性和持续性。进一步完善住房保障体系，努力使住房保障制度惠及更多的住房困难群体，实现“住有所居”目标。

4、拓展融资渠道，力促转型升级。一是要加强房地产开发企业的兼并重组，有针对性扶持一批核心竞争力强、成长性好的房地产企业，通过资源整合，打造实力型房地产龙头企业，提升行业整体实力和竞争力。二是吸引社会资金进入住房开发和住房保障领域，如鼓励有实力房地产开发企业通过私募方式融通资金等。三是积极探索商业性与政策性相结合的住房融资模式和运作机制。

撰稿：吉小军