从世界各国的发展历史看，在工业化和信息化高速发展的国家里，房地产业由于产业链长，关联度大，被普遍认为是一国经济发展的支柱产业。据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，能带动相关产业产值增加1.5-2个百分点，从而带动经济的增长。另一方面，当一国房地产业与经济发展失衡时，必然会对经济产生严重的影响。尤其在经济全球化趋势加快的条件下，一国房地产业泡沫的破灭所产生的经济危机将通过国际传递机制造成全球范围内的经济危机。例如，70年代美国房地产泡沫的破灭，90年代初日本房地产泡沫的破灭，近几年由于美国房地产业泡沫引发的次贷危机，造成了全球范围内的金融危机，无疑都说明了房地产业与经济协调发展的重要性。

　　在我国，虽然房地产业是国民经济中的新兴行业，但房地产业和经济发展之间同样有着密切的关系，两者互相依存，互相促进。国民经济发展水平决定着房地产业的发展水平，房地产业的发展反过来又促进或影响经济的发展。作为国民经济的基础产业，房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业，是国民经济中各行业联系的重要枢纽，发挥着不可替代的作用。房地产业的发展直接影响着人们居住条件的改善和人民生活水平的实质性提高，影响到一个国家和地区的城市化进程。改革开放以来，中国经济持续高速发展，GDP已跃居世界第二位，给房地产业的发展带来了巨大的发展空间，房地产业得到前所未有的发展，对国民经济起到了重要的推动作用。但由于商品房价格的过快上涨，导致短期投机性需求的大量增加，不利于房地产业的健康发展，不利于经济的发展和社会的稳定。

　　因此，研究房地产业和经济发展的关系，对于了解房地产业在国民经济发展中的作用以及经济发展对房地产业发展的影响具有重要的作用。正确掌握房地产业和经济发展关系的规律，有助于我们正确认识和把握房地产业所处的发展阶段，有助于全面了解房地产业运行特点，对于优化房地产资源配置，促进房地产业和国民经济的可持续发展有着现实和长远的意义。

　　一、房地产业与经济发展关系的实证分析

　　（一）江西房地产业发展现状和特点

　　1.投资规模日益扩大

　　江西房地产业起步较晚，初期投资规模较小，随着经济的发展，全省房地产投资规模日益扩大。1990年江西商品房建设投资只有2.88亿元，1993年全省房地产开发投资突破10亿元为13.70亿元，2002年全省房地产开发投资突破100亿元，为103.64亿元，2004年越上200亿元，达266.02亿元，2005年超过300亿元，达301.10亿元，2007年之后几乎每年上一个百亿元台阶，2010年江西房地产开发投资跃过700亿元达到706.82亿元，是1990年的245倍，20年来江西房地产开发投资以年均33.7%速度快速增长。

　　2.发展速度跌宕起伏

　　江西房地产业经过“八五”时期的高速发展，“九五”时期的调整恢复，“十五”时期的迅速扩张后，“十一五”时期进入新一轮调整盘整期。1998年以前江西房地产开发的量非常小，这年全省房地产开发投资增长虽然只增长7.9%，但改变了上年下降的局面，走出了谷底。1999年和2000年分别增长23.8%和26.1%，进入加速攀升的上行期。“十五”期间，经济快速增长，工业化、城市化进程加快，城乡居民收入大幅度提高，江西房地产业进入繁荣兴旺时期。2001年全省房地产开发投资以49.9%的高速增长掀开了新世纪发展的序幕，2003年达到顶峰，增长71.2%。2004年，国家加强了宏观调控，房地产开发投资步伐放缓，我省房地产开发投资高位回落，但增速仍达到49.9%。2005年宏观调控力度加大，国“双八条”等政策措施的制动阀作用显现，房地产开发投资增速急转直下，增幅滑落到13.2%。由于前四年的高速增长，整个“十五”时期，江西房地产开发规模得到前所未有的扩展，五年累计完成房地产开发投资911.75亿元，是“九五”时期的5.9倍。“十一五”时期，房地产业在调整中稳步运行，但五年累计开发投资额仍达2670.42亿元，是“十五”时期开发投资的2.9倍，2010年，全省房地产开发投资706.82亿元，比上年增长11.4%。

　　3.市场供需旺盛

　　商品房市场总体供需两旺，1990～2010年，全省共竣工商品房面积16394.74万平方米，其中“八五”时期竣工903.75万平方米，“九五”时期竣工1583.99万平方米，“十五”时期竣工5517.85万平方米，“十一五”时期竣工8303.27万平方米，20年来江西商品房竣工面积以年均增长18.8%速度快速发展；1990～2010年商品房销售面积16918.60万平方米，其中“八五”时期销售514.12万平方米，“九五”时期销售1012.88万平方米，“十五”时期销售4900.18万平方米，“十一五”时期销售10430.96万平方米，比“八五”至“十五”时期的销售量还多4003.28万平方米，20年来江西商品房销售以年均增长34.7%速度快速发展。

表1：1990～2010年江西商品房竣工和销售情况一览表

　　注：本表数据2004年以前(含2004年)为实际销售，不反映预售情况；2005～2010年包含现房和期房销售。

　　4.房价上升较快

　　在市场快速发展的同时，商品房价格上升较快。其中在宏观调控的作用下，2008年增速有所放缓，2009年急速反弹，2010年国家采取多种楼市调控措施，但房价涨势仍难以控减。从商品房销售面积与销售额增长速度的对比可以观察到价格上涨的变化程度，见图2：

　　上图显示，1993年以来，商品房销售额的增长幅度大于销售面积的增幅，回落幅度小于销售面积，以上数据从一个角度说明这一时期房价始终呈上涨态势。从单位面积的销售值来看，均价逐年抬升，2008年增幅放缓，2009年后又继续快速上升，见图3。

　　（二）房地产业与经济发展的相关性分析

　　1.房地产业发展呈周期性波动，且与经济发展周期密切相关

　　从下图（图4）1991年以来房地产开发投资增长与经济增长的运行轨迹可以看出：江西房地产开发投资随经济增长呈周期性变化，且变化比经济增长波动更为剧烈。

　　（注：为与其它指标计算口径匹配，GDP使用的是当年价格的增速，后同。）

　　上图显示：1991年以来我省房地产业呈现出三个发展周期。第一个发展周期从1991年到1997年，前后历经7年多的时间。在这一周期内，房地产开发投资的增长速度由1991年的66.7%上升到1993年的79.1%，而后一路下滑，直到1995年的37.9%。其后随着国家对房地产业进行宏观调控，江西房地产开发投资增速从1995年的37.9%下滑到1996年的2.1%，到1997年呈现负增长4.8%。这一周期前四年房地产业迅速扩张，后三年收缩得也较为迅速。第二个发展周期开始于1998年下半年，到2005年国家第二次宏观调控初显成效，也将近8年时间。1998年7月3日，国务院发布《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》，房改取得突破性进展，房地产业开始逐步进入市场化发展阶段，并由此进入了一个崭新的快速发展时期，开发投资规模迅速扩大，投资增幅高速增长。这一周期也可分为两个阶段，第一阶段从1998年下半年至2003年，房地产从复苏转为迅速扩张。第二阶段从2004年到2005年，受宏观调控影响，开发投资增速从2003年的71.2%跌落到2005年的13.2%。第三个发展周期开始于2006年直至现在。在这一周期内，房地产开发投资增长速度总体比较平稳，但增速也是波动起伏。2006年为14.9%，2007年有所反弹为25.9%，受全球金融危机影响，2008年上半年开始，房地产市场再次进入调整期，销售出现负增长，但2008年房地产开发投资总体保持了25.8%的增速。进入2009年，房地产开发投资低迷，上半年持续呈现一位数的增长，3、4连续两个月投资增幅不到1%。2009年下半年为抵御金融危机对我国的影响，国家出台了一系列宽松的货币政策，房地产是最受益的行业之一，商品房成交量出现了一定的反弹，8月以后房地产投资恢复到2位数的增长并保持到年底。随着投资的过热，2010年国家又采取了一系列适度从紧的货币政策，房地产业随即进入盘整阶段。

　　分析比较这三个周期的特点是：第一、二周期时间相当，共历时15年。第一个周期波动幅度大，1993年的波峰与1997年的波谷相比，增幅相差83.9个百分点；第二个周期的波峰与波谷相比增幅相差63.3个百分点；第三个周期增速相对比较平稳。峰谷之差的变化，从一个侧面反映了政府调控政策的运用能力及水平的变化。

　　“赣房景气指数”运行曲线同样呈现了房地产发展周期的轨迹。见下图：

　　图5：1996年1月～2010年12月“赣房景气指数”趋势

　　上图显示：1996年1月～2010年12月“赣房景气指数”趋势图呈现了同样的周期性波动，且因为“赣房景气指数”取的是月度变化值，其波动表现得更为明显。

　　利用SPSS软件对1991～2010年江西房地产开发投资与江西GDP进行相关分析，得出两者呈高度的正相关关系，相关系数达0.9886。从房地产开发投资增长曲线图（图4）可以看出，1991～2010年间，江西的房地产业大致经历了四个波段：1991～1995年的初级阶段，快速发展期；1996～1998年适逢国家宏观调控进入调整恢复期；1998～2003年的高速发展期。2004年～2010年为第四个波段。

　　从江西房地产开发投资增长速度和GDP增长速度曲线还可以看出：江西房地产开发投资的发展趋势与江西经济的发展趋势基本上是一致的，只是房地产开发存在一些先行或滞后因素，所以表现得有时超前，有时滞后，而且房地产开发的增长幅度表现得起伏较大，不像GDP指标那样比较平缓。

　　房地产开发投资高速增长，是国家积极财政政策和金融政策的结果。从1998年开始，国家采取了一系列扩大内需，增加投资的政策，房地产是其中的一个重要方面。国家把住宅建设，尤其是经济适用房建设作为积极财政政策的一个部分，并从资金、土地供应等方面给予房地产企业大力支持；对于购房者，国家允许个人利用银行商业贷款、公积金贷款购房。“十五”时期江西GDP年均增长11.6%，至少有2.2%是直接或间接由房地产开发投资形成的。房地产开发投资的高速增长，加快了我省经济的发展。

　　但房地产开发投资的低速增长甚至是负增长，并不一定是国家宏观调控的结果，它是经济发展状况的表现，同时也受世界金融危机的波及影响。

　　2.房地产业对经济发展的贡献

　　在一些国家，房地产业是历史比较悠久的行业，在一些经济发达国家和地区房地产业都成为国民经济的重要支柱。据联合国统计，房地产业在发达国家和地区国民生产总值中的比重一般为6%～12%，所形成的固定资产占同期固定资产总额的50%以上，房地产业提供的财政收入一般可占政府财政收入的10%～14%左右，而且它的发展能带动50多个相关产业的发展，可见，房地产业对促进一国或一地区国民经济的发展具有十分重要的作用。房地产业的快速发展，同样有效地促进了江西经济的增长。房地产业对经济发展的贡献主要表现在：

　　首先，房地产业增加值占第三产业增加值比重较大。1995年江西全省房地产业增加值为29.78亿元，占全部第三产业增加值的7.6%，2001年房地产业增加值突破100亿元，为114.84亿元，是1995年的3.9倍，占第三产业增加值的13.0%，2004年全省房地产业增加值为174.74亿元，占第三产业增加值的比重最高，为14.3%，2010年发展到340.56亿元，是1995年的11.4倍，占第三产业增加值的11.2%。见表2。

表2：1995～2010年房地产业增加值占第三产业增加值比重

　　其次，房地产业的发展促进了财政收入的增加。2010年全省房地产开发企业应缴所得税19.06亿元，比2005年增长3.5倍。房地产开发业还产生房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税等税费，2010年仅此4项税收就达86.26亿元，占地方财政收入的11.1%。“十一五”时期的五年间，全省房地产业营业税累计上缴162.59亿元，占同期全省地方财政收入的6.4%，促进了地方财力的增强。

　　第三，房地产业带动了相关产业的发展，主要表现在以下三个方面:一是房地产建设活动本身对增加生产总值、拉动经济增长的作用，这其中包括建筑业和房地产业的贡献；二是房屋建设产生了对建筑材料、建筑设备的需求，从而带动这些为房地产业提供中间投入的产业部门的发展；三是房屋建成出售后，入住居民的消费支出(如购买家具、家用电器进行装修、物业管理、使用抵押贷款等等)增加，从而带动需求，最终引起经济的扩张。

　　第一种作用可以称之为房地产业的首轮拉动。从收入角度来看，建筑业和房地产业本身就会产生工资、利润、折旧和税金等增加值，这部分增加值是计入生产总值的。第二和第三部分的促进作用可以称之为住宅产业的波及效应，或称“关联效应”。据统计，与住宅产业相关联的产业部门约有50个左右，具体包括建材、冶金、机械、木材、金融、有色金属、物业管理、装潢装修、家具制造、中介服务、家电、社区服务、旅游、水电煤气、零售、餐饮等等行业。

　　二、正确定位房地产市场经济发展功能

　　正因为房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，因此其健康发展与否直接和间接地影响到国民经济的健康发展。但是，房地产业在高速发展的过程中不免产生一些问题，针对不同时期的问题，国家施行了多次调控。2007年底爆发的美国次贷危机，引发了全球金融危机，也使中国房地产行业发展中存在的问题暴露得更为清晰：房地产行业粗放的发展模式所带来的投资规模过大、产业结构不合理；以资本而不是以需求驱动的房地产企业，在财富效应的光环下加速扩张，造成企业风险倍增；供求结构失衡，高档住房市场占有份额加大，而适合中低收入者购买能力的商品房偏少；房价的快速上涨造成了一定程度的泡沫经济成分，同时过高的房价抑制了消费需求，也潜在带来了一些社会问题。房地产业不仅关系到国计民生，还关乎经济的安全运行和社会的和谐稳定，具有极其重要的作用和影响。

　　1998年以来，我国一直强调房地产业的经济发展职能。1998年的国发23号文提出“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”；2003年的国发18号文则进一步明确房地产业“关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，是“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”。正是在这样的指导思想下，不少地方都把房地产开发作为拉动本地经济的支柱产业之一。全国房地产开发投资从1998年的3614.23亿元增长到2010年的48267.10亿元，扩张了12.4倍，江西达到了25.1倍。回顾十几年来江西房地产的发展历程，房地产开发投资确实扩大了内需，带动了经济发展，但与此同时，其对经济发展的其它方面的影响也有所显现。

　　首先，房地产购买支出对当期消费产生挤出效应。一般来说，由于住房消费带来装修、家电等支出增加，可以在一定程度上促进消费。但由于住房是大宗商品，购买时需要大笔支出，挤压了其他方面消费。随着价格上涨，普通居民购房负担越来越沉重。微观上来看，由于当前房价收入比处于高位，仅靠核心家庭夫妻双方的工资性收入，在南昌城区范围内购买一套普通商品住宅要十几年的收入。通常的做法是挤压当期消费、加大存款力度并寻求核心家庭以外的家庭成员如双方父母等的资助。以商品房销售额占社会消费品零售额比重这一强度相对数来看，1998年，江西新建商品房销售额仅占社会消费品零售额的2.3%，2007年升至26.2%，2008年商品房市场交易量虽然出现较大幅度下降，但仍达到了17.2%，此后马上反弹，2010年重新升至26.3%，见表3。

表3：1998年以来江西商品房销售额与社会消费品零售额之比

　　房地产购买支出对消费的挤出效应的另一体现是居民储蓄力度的加大。由于房价持续上涨，人们不得不加大储蓄力度，积攒购房款，使得居民储蓄也快速增长，如2010年全省金融机构居民储蓄存款余额达到6113.24亿元，比上年增加了102.58亿元，增长了20.0%，高出城镇居民人均可支配收入增长速度9.6个百分点。

　　第二，房地产开发投资的快速增长加大了经济结构调整的难度。从宏观角度看，房地产开发投资的迅速增长，加大了生产总值中投资比重的上升。如，2006年江西生产总值中，消费率为49.2%，投资率为51.8%。到2010年消费率为47.5%，投资率为51.4%，消费率仍较大地低于投资率。而在发达国家中，最终消费率一般达到70%以上，远高于投资率。从微观角度看，房地产投资的迅速增长吸引了大量的社会资源。2010年，全省金融机构房地产贷款达1544.40亿元，占当年金融机构全部人民币贷款的19.7%。另外，由于房地产业关联产业多，带动力强，房地产开发投资的迅速增长还带动了一系列相关行业，如全国范围内的钢铁、水泥、电解铝等行业在过去数年中经历了产能的大规模扩张。而这些行业大多资金密集，高能耗、高污染问题较为严重，与国家产业结构调整方向相违背。

　　第三，房地产开发投资的波动性较大，加大了宏观经济的波动性。从各国经验来看，房地产市场具有极强的周期性，其过度发展是宏观经济波动的重要根源之一。如日本上世纪90年代房地产泡沫破裂曾导致长达十余年的日本经济衰退、2007年爆发的美国次贷危机导致了全球性金融危机。我国的房地产市场虽然发展时间较短，但由于投资规模巨大，房价上涨迅速，其对国民经济的影响更为全面和深刻。上世纪90年代海南房地产泡沫就曾引发了全国性的经济过热，而其破灭又导致了经济增速的大幅下滑。

　　2003年以来，高速增长的房地产开发投资及其关联产业的过度扩张，引起了人们对经济过热的强烈关注，并一直是中央政府宏观调控的重点对象，多年来都针对房地产市场出台了专门的宏观调控政策。如2009年12月财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；2010年1月10日国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（被称作为“国十一条”），增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府的责任。2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，被称为“新国十条”），要求实行更为严格的差别化住房信贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010年9月29日国家发改委、财政部、国土部、住建部等有关部委出台措施遏制部分城市房价过快上涨（业界称之为“二次调控”）等等。

　　十几年来的经验表明，房地产市场的发展有力地促进了经济的发展，但与此同时，其发展中存在的问题及对经济运行的某些负面影响也须引起重视。要理性看待房地产业的经济发展职能，重视其作为国民经济基础产业的地位而非支柱产业地位，避免出现过度依赖，只有如此，经济社会的发展才能更加稳定、健康，房地产市场自身的发展也才能更具可持续性。

　　三、坚定不移地落实调控政策，维护房地产业的稳定健康发展

　　（一）认真落实各项楼市调控政策

　　一是严格执行土地政策不能放松。对于开发商由于资金紧张拿地后不按规定时间支付土地出让金的不能延期，对于闲置土地的查处力度还应加强，坚决制止开发商囤地和捂盘惜售行为。二是坚持执行二套房贷政策。对于二套房贷政策不能随意松动，否则对调控政策的连续性会产生不利影响。三是加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施。加强廉租房、公租房和经济适用房等各类保障性住房建设力度，建立健全多层次、多元化住房供应体系。四是可在房产持有环节征收人均超额住房面积的物业税。

　　（二）保持适度的房地产投资规模，稳定市场供应

　　把握好宏观调控的力度，增强紧中见活的能力，保持房地产业持续、适度的发展，适度控制房地产投资规模。房地产投资规模过大，市场会产生一定的泡沫，甚至挤占其他产业、特别是制造业的投资，进而对实体经济和整体经济造成损害。但是，如果比重过低，就不能满足居民的住房需求，还可能因为供应不足而引起房价上涨，在新增商品住房供应量方面要保持略高于当年销售面积的增长幅度为宜。

　　（三）继续调整房屋供应结构，加大保障性住房建设力度

　　要正确运用宏观调控和市场机制两个手段，调整和优化市场供应结构，促进房地产业健康发展。加快包括公租房、廉租房、经济适用房等在内的保障性安居工程建设，着力发展中低价位商品住房。限制豪华、大套型住宅建设的土地供应，严禁别墅类房地产开发项目土地供应，确保保障性安居工程建设用地，优先满足中低价位、中小套型商品房的建设用地。综合运用税收、信贷、土地等手段，调控住宅供应总量、结构和速度，加强房地产一级市场调控，完善二级市场。培育规范房屋租赁市场，扩大房地产有效需求，鼓励自住性购房，控制投资性购房，遏制投机性购房。

　　（四）增收与控价双管齐下，形成协调的房价收入比

　　世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在3倍至6倍之间较为适当，也就是说假如收入为1，房价是3至6，即：1：3～6，这是许多国家分析房价收入比情况时的一个重要依据。而按2010年全省城镇居民人均可支配收入15481.12元计算，我省房价与户均可支配收入之比为8.1：1，远高于国际上一般公认的合理比例。为解决这个矛盾，一方面要大力提高居民收入，缩小房价与收入的差距。另一方面，仍然要加强对房价的监管和调控，打击房地产开发市场的暴利行为，抑制商品房价格过快上涨。

　　撰稿：涂姗华

　　审核：金 绮